Preços de casas novas versus preços de casas existentes: por que as vendas de casas novas permanecem estáveis ​​enquanto as vendas de casas existentes diminuem

As reduções de preços e as taxas de juro hipotecárias mais baixas, embora dispendiosas para os construtores, tornam as novas habitações mais atractivas.

Escrito por Wolf Richter para WOLF STREET.

O preço médio das novas moradias unifamiliares vendidas em janeiro aumentou em relação a dezembro, mas caiu 2,6% em relação ao ano anterior e 15,3% em relação ao pico de outubro de 2022 (linha azul). Em US$ 420.700, o preço médio está de volta onde estava pela primeira vez em outubro de 2021, de acordo com dados do Census Bureau de hoje.

A média móvel de três meses, que compensa alguns dos máximos e mínimos mensais, permaneceu essencialmente inalterada em relação ao mês anterior e, em US$ 420.700, caiu 12,3% em relação ao seu pico em dezembro de 2022 (vermelho).

Mas os cortes e incentivos nas taxas de juros hipotecários não são cobertos por taxas mais baixas. Estes são preços contratuais e não incluem os custos elevados e por vezes inesperados de compras às taxas de juro hipotecárias que os construtores de casas utilizam agora amplamente para manter o seu volume de vendas neste mercado, onde as vendas de casas existentes diminuíram porque os preços são demasiado elevados neste momento. % avaliar. . Mais taxas de hipoteca.

As compras de casas com taxas subprime reduzem o pagamento mensal – e reduzem as margens de lucro das construtoras – mas não reduzem o preço do contrato da casa.

A queda de preço também não inclui outros incentivos que as construtoras oferecem para fazer negócios, como atualizações gratuitas.

O que estes preços contratuais reflectem são os preços mais baixos que os construtores de casas estão agora a almejar com casas mais pequenas e comodidades mais baratas.

Diferença de preço entre casas novas e usadas.

As construtoras residenciais estão agora competindo agressivamente com os proprietários, e as maiores construtoras mencionaram isso em suas teleconferências de resultados. Os preços entre casas unifamiliares novas e revendas se aproximaram. DR Horton, a maior construtora residencial dos Estados Unidos, observou que, com compras com taxas de juros hipotecários, os pagamentos mensais de uma casa nova são inferiores ao pagamento mensal de uma casa de revenda semelhante.

A diferença está em dólares. O preço médio nacional das novas casas unifamiliares caiu mais rapidamente e mais longe do que o preço médio nacional das casas unifamiliares existentes (através da Associação Nacional de Corretores de Imóveis).

Mas existem algumas diferenças sazonais: o preço médio das casas existentes tem um claro máximo sazonal em Junho e um mínimo em Janeiro, enquanto os preços das casas novas são muito menos sazonais, mas altamente voláteis de mês para mês. Portanto, analisamos a média móvel de 6 meses dos preços de casas novas e usadas, que elimina algumas variações sazonais:

A diferença é em termos de porcentagem. O preço médio das casas novas (média móvel de 6 meses) é agora apenas 7,1% superior ao preço médio das casas existentes (média móvel de 6 meses).

Agora adicionem cortes nas taxas de juro hipotecários à mistura – e torna-se claro como as habitações de revenda se tornaram relativamente pouco atractivas aos preços actuais, dada a concorrência das novas habitações.

Este diferencial de preços invulgar também ocorreu durante as fases iniciais da recessão imobiliária, em 2005 e 2006. Os preços das habitações usadas acabaram por cair o suficiente nos últimos anos da recessão imobiliária para torná-las novamente competitivas com as habitações novas.

Portanto, as vendas de casas novas se mantiveram.

Em janeiro, foram vendidas 57.000 casas novas, sem ajuste sazonal, um aumento de 3,6% em relação ao ano anterior e uma diminuição de apenas 3% em relação a janeiro de 2019. Em comparação, as vendas de casas existentes caíram 20% em relação a 2 de janeiro de 2019.

Isto documenta a eficácia da estratégia de oferecer casas a preços mais baixos e de oferecer compras a taxas de juro hipotecárias, embora isso reduza as margens de lucro dos construtores de casas. Mas eles estão no negócio de construção de casas e não podem simplesmente tentar esperar o fim desse mercado, como muitos potenciais vendedores de casas tentam fazer.

Estoque à venda O número de novas habitações em todas as fases de construção estabilizou-se em níveis muito elevados. Em janeiro, o número subiu para 456 mil domicílios, o mesmo que em novembro, mas ligeiramente superior ao de dezembro (sem ajuste sazonal).

Este estoque se traduz em oferta de 8,0 meses no nível de vendas de janeiro, o que é oferta mais que suficiente:

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