(Bloomberg) — O mercado imobiliário comercial dos EUA está em crise desde o início da pandemia de COVID-19. Mas a comunidade do New York Bancorp lembrou que alguns credores estão apenas começando a perceber a dor.
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As decisões do banco de cortar os seus dividendos e reservas de ações fizeram com que as suas ações caíssem um recorde de 38% e arrastaram o Índice Bancário Regional KBW para o seu pior dia desde o colapso do banco do Vale do Silício em março passado. O banco japonês Ozora Bank exacerbou as preocupações imobiliárias quando alertou para uma perda associada a investimentos em imobiliário comercial americano, o que levou a um declínio das suas ações no comércio asiático.
Esta preocupação reflete o declínio contínuo dos valores dos imóveis comerciais, juntamente com a dificuldade de prever quais empréstimos específicos poderão falhar. A definição desta fase é a mudança induzida pela pandemia para o trabalho remoto e o rápido aumento das taxas de juro, que tornaram o refinanciamento mais caro para os mutuários sob pressão. O investidor bilionário Barry Sternlicht alertou esta semana que o mercado de escritórios caminha para perdas de mais de US$ 1 trilhão.
Para os credores, isso significa potencial para mais inadimplências, já que alguns proprietários lutam para pagar os empréstimos ou simplesmente abandonam os edifícios.
“Esta é uma questão enorme que o mercado deve levar em conta”, disse Harold Bordwin, diretor da Keen-Summit Capital Partners LLC em Nova York, especializada na renegociação de propriedades em dificuldades. “Os balanços dos bancos não levam em conta o fato de que há muitos imóveis que não terão retorno no vencimento.”
A Moody's Investors Service disse que estava analisando se deveria rebaixar a classificação de crédito do New York Community Bancorp para lixo após os acontecimentos de quarta-feira.
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Os bancos enfrentam quase 560 mil milhões de dólares em vencimentos de imóveis comerciais até ao final de 2025, de acordo com Tripp, o que representa mais de metade de toda a dívida imobiliária com vencimento durante esse período. Os credores regionais, em particular, estão mais expostos ao setor e provavelmente serão mais prejudicados do que os seus pares de maior dimensão, porque não dispõem de grandes carteiras de cartões de crédito ou de empresas de banca de investimento que os isolem.
Os empréstimos imobiliários comerciais representam 28,7% dos activos dos pequenos bancos, em comparação com apenas 6,5% dos grandes bancos, de acordo com um relatório do JPMorgan Chase & Co. publicado em Abril. Esta exposição atraiu um escrutínio adicional por parte dos reguladores, que já estavam em alerta máximo após a turbulência bancária regional do ano passado.
Embora os problemas imobiliários, especialmente para escritórios, tenham sido evidentes nos quase quatro anos desde a chegada da pandemia, em alguns aspectos o mercado imobiliário tem estado no limbo: as transacções diminuíram devido à incerteza entre compradores e vendedores sobre o valor dos edifícios. . Agora, espera-se que a necessidade de abordar os iminentes vencimentos da dívida – e a possibilidade de o Fed cortar as taxas de juros – desencadeie mais negociações que demonstrarão quão baixos os valores se tornaram.
Estas quedas podem ser acentuadas. O Aon Center, a terceira torre de escritórios mais alta de Los Angeles, foi recentemente vendida por US$ 147,8 milhões, cerca de 45% menos que seu preço de compra anterior em 2014.
“Os bancos – bancos comunitários, bancos regionais – demoraram muito a colocar as coisas no mercado porque não eram obrigados a fazê-lo, estavam a mantê-las até à maturidade”, disse Borduin. “Eles estão manipulando o valor real desses ativos.”
Empréstimos multifamiliares
A acrescentar à tensão que rodeia os pequenos credores está a imprevisibilidade de quando e onde podem ocorrer hipotecas em incumprimento, com apenas alguns incumprimentos potencialmente a causar estragos. O New York Community Bancorp disse que o aumento na cobrança estava relacionado a um prédio cooperativo e a uma propriedade de escritórios.
Embora os escritórios sejam uma área de preocupação específica para os investidores imobiliários, a maior exposição imobiliária da empresa vem de edifícios multifamiliares, onde o banco detém cerca de US$ 37 bilhões em empréstimos residenciais. Quase metade destes empréstimos são garantidos por edifícios com renda controlada, tornando-os vulneráveis às regulamentações do Estado de Nova Iorque aprovadas em 2019 que limitam estritamente a capacidade dos proprietários de aumentar as rendas.
No final do ano passado, a Corporação Federal de Seguros de Depósitos obteve um desconto de 39% quando vendeu cerca de 15 mil milhões de dólares em empréstimos garantidos por edifícios com renda regulada. Em outro sinal dos desafios que esses edifícios enfrentam, quase 4,9% dos edifícios com aluguel estabilizado na cidade de Nova York que possuem empréstimos securitizados estavam em inadimplência em dezembro, três vezes a taxa de outros edifícios residenciais, de acordo com Para analisar Tripp com base em quando propriedades faliram. prédio.
“Credor Conservador”
O New York Community Bancorp, que adquiriu parte do Signature Bank no ano passado, disse na quarta-feira que 8,3% de seus empréstimos residenciais são considerados inadimplentes, o que significa que correm alto risco de inadimplência.
“O Banco Central de Nova York tem sido um credor mais conservador em comparação ao Signature Bank”, disse David Aviram, diretor da Maverick Real Estate Partners. “No entanto, como os empréstimos garantidos por propriedades multifamiliares com renda estabilizada constituem uma percentagem maior da carteira de arrendamento do New York Commercial Bank do que os seus homólogos, a mudança de 2019 nas leis de arrendamento pode ter um impacto mais significativo.”
Está a aumentar a pressão sobre os bancos para reduzirem a sua exposição ao imobiliário comercial. Embora alguns bancos tenham suspendido as vendas de empréstimos seniores devido à incerteza durante o ano passado, espera-se que comercializem mais dívida agora que o mercado está a descongelar.
O Banco Imperial Canadense de Comércio começou recentemente a comercializar empréstimos para escritórios em dificuldades nos Estados Unidos. Embora os empréstimos a escritórios nos EUA representem apenas 1% da carteira total de activos, os lucros do CIBC diminuíram devido a provisões mais elevadas para perdas de crédito neste sector.
“A proporção de empréstimos que os bancos reportaram até agora como inadimplentes é uma gota no oceano em comparação com os incumprimentos que ocorrerão durante 2024 e 2025”, disse Aviram. “Os bancos ainda estão expostos a estes riscos significativos e uma potencial queda nas taxas de juro no próximo ano não resolverá os problemas dos bancos.”
–Com assistência de Sally Bakewell.
(Atualizações sobre o aviso imobiliário do Aozora Bank no segundo parágrafo)
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