Explorando o mercado imobiliário premium de Portugal para compradores estrangeiros

ASendo um inglês com quase 40 anos de experiência a trabalhar no setor imobiliário português, não é a primeira vez que me pedem para dar a minha opinião sobre o estado do mercado e as tendências atuais, bem como tentar prever o que vai acontecer. Existe um futuro.

Devo, em primeiro lugar, qualificar os meus comentários dizendo que esta secção trata apenas de imóveis residenciais e turísticos de interesse para o mercado externo e não tenta tratar do mercado imobiliário nacional ou de questões relacionadas com imóveis comerciais, de escritórios ou de retalho. Limitarei os meus comentários a Portugal continental e não considerarei a ilha da Madeira ou os Açores.

Nos cinco anos até 2022, Portugal foi um dos “pontos quentes” para os expatriados investirem no retorno do investimento (ROI) através de rendimentos de aluguer de longo prazo ou de férias, crescimento de capital e o prazer de possuir um segundo. Ou uma casa de férias num país maravilhoso com mais de 250 dias de sol, clima político e económico estável e ligações aéreas de primeira classe para todas as partes do mundo.

Este “mini-boom” foi certamente ajudado pelo programa Golden Visa de Portugal, que trouxe grandes quantidades de investimento estrangeiro através da sua opção de compra de propriedades. A força do mercado foi impulsionada em grande parte pelo regime fiscal dos Residentes Não Habituais (NHR), que ofereceu melhores incentivos fiscais a indivíduos com elevado património líquido (HNW) em todo o mundo que estão dispostos a mudar a sua base tributária. Residência de pelo menos 10 anos em Portugal.

Moradia isolada de luxo com 6 quartos e vista mar na Quinta da Marinha

Ambos os projetos, nas suas formas originais, deveriam estar concluídos até ao final de 2022, criando uma calmaria no mercado – refletindo alguma relutância e incerteza sobre se estes projetos seriam substituídos por alternativas atraentes. Acrescente-se a isso a habitual perturbação do mercado pelas eleições gerais que tiveram lugar em Portugal há menos de um mês, derrubando o anterior governo de maioria do Partido Socialista e inaugurando um governo de coligação democrática de centro-direita.

No entanto, incentivos como o visto gold introduzido em 2012 para ajudar a relançar a economia da construção após o colapso de 2008 e regras fiscais de residência invulgares há muito que fazem com que os estrangeiros comprem segundas casas e casas de férias em Portugal.

Na verdade, o Algarve tem crescido cada vez mais desde 1968 como destino e localização para propriedade estrangeira. Vários resorts populares, como Quinta do Lago e Vale do Lobo, celebraram recentemente o seu meio centenário. Para ter força. Estendendo-se por mais de 70 milhas de leste a oeste no sul de Portugal, a costa algarvia não está de forma alguma totalmente desenvolvida e é um importante destino para expatriados que compram em Portugal.

Moradia de luxo isolada de 5 quartos com vista campo de golfe e mar na Quinta da Marinha

Alguns dos desenvolvimentos mais interessantes em Portugal nos últimos 15 anos ocorreram fora do Algarve. A capital, Lisboa, não fica longe da costa entre as cidades de Cascais e Estoril, que se tornou o parque de diversões dos ricos da região centro de Portugal. Um apartamento de dois quartos numa localização de qualidade custa nada menos que 750 mil euros, e as moradias de três quartos variam entre os 1.800.000 euros e os 15.000.000 de euros em localizações prime como o Estoril ou a Quinta dacaisinha na Caisinha.

Ao contrário do Algarve, que tem sido dominado por compradores britânicos, alemães e holandeses há décadas, estes novos locais de desenvolvimento estão a atrair uma base de investidores muito mais ampla e cosmopolita. Não há preferência por uma nação em detrimento de outra, mas os destaques são os franceses, os brasileiros e, mais recentemente, os americanos.

Outras áreas que se desenvolveram e continuam a expandir-se incluem a cidade do Porto com a sua atracção pelo Rio Douro e preços que são pelo menos 30 por cento inferiores aos de Lisboa. Toda a zona noroeste de Lisboa, conhecida como Costa de Prata, desenvolveu-se ao longo dos últimos 20 anos, auxiliada pelo desenvolvimento da rede rodoviária de Portugal e pela abertura de muitos novos resorts de destino orientados para o golfe ligados a projetos imobiliários turísticos. O boom imobiliário nas cidades costeiras a noroeste de Lisboa, como a Ericeira, é popular entre a comunidade internacional de nómadas digitais e os entusiastas do surf. Muitas vezes estes cobrem o mesmo mercado.

Moradia de luxo isolada com 6 quartos e jardins exuberantes na Quinta Padino

Um fenômeno mais recente de interesse do mercado internacional é conhecido como Costa Kamporta ou Costa Azul. Esta costa quase virgem, virada a oeste, estende-se desde a ponta da Península de Tróia, a sul, quase até Sines – quase 80 quilómetros de distância. Com base na experiência do Algarve, esta meta não atingirá a plena maturidade durante pelo menos 40 anos.

As principais diferenças entre esta região e as zonas mais desenvolvidas de Portugal são as rigorosas restrições ambientais sobre o que pode e o que não pode ser construído, com dunas de areia e escolas a percorrer toda a extensão da costa, com o objectivo específico de proteger o ambiente. Golfinhos que vivem na área.

O resultado são projetos imobiliários exclusivos, de baixíssima densidade e preços elevados, que atraíram investidores de todo o mundo. Os principais intervenientes incluem a Discovery Land Company, sediada nos EUA, e a família bilionária Ortega, proprietária da Inditex (uma empresa espanhola de vestuário), bem como grandes promotores portugueses, como a Coporgest (que também explora os hotéis de cinco estrelas Park Hyatt). Todos estão com os grupos de investimento dominantes franceses e suíços. Algumas das moradias maiores atingem preços até 15 milhões de euros.

Portugal continua a ser um importante player europeu, atraindo não só compradores finais de moradias e apartamentos individuais, mas também fundos globais que procuram oportunidades de crescimento num ambiente sustentável.

A maioria dos compradores estrangeiros não necessita de financiamento hipotecário ou pode optar por utilizar bens que possui fora de Portugal. No entanto, os bancos nacionais portugueses geralmente ficam satisfeitos em emprestar a um estrangeiro, sujeitos aos processos normais de due diligence sobre a propriedade a ser adquirida e à capacidade do mutuário de reembolsar o empréstimo. Não é incomum que os bancos portugueses ofereçam um mecanismo de empréstimo de 70% do valor do empréstimo (LTV). Neste aspecto o mercado é relativamente competitivo.

O mercado imobiliário português é saudável, atraindo sempre uma vasta gama de nacionalidades. O mercado imobiliário do país beneficia das incertezas políticas e económicas de outros países. Portugal é considerado um dos países mais seguros do mundo e a sua localização geográfica na Europa continental não poderia ser melhor. A sua economia é forte; Sua taxa de criminalidade é baixa. O inglês é falado em quase todos os lugares. Os sistemas privados de saúde são mais baratos em comparação com outras partes do mundo, mas a qualidade dos cuidados é de primeira classe. O tempo está ótimo; A gastronomia é excelente.

O investidor exigente de hoje analisa todos esses fatores e muito mais ao tomar uma decisão de compra de estilo de vida. Portugal está definitivamente no topo da lista nestes aspectos.