Os problemas imobiliários da China estão piorando e os pedidos de ajuda política mais ousada estão crescendo

Os problemas imobiliários da China estão se acelerando. Os potenciais compradores de imóveis estão se segurando, resultando em vendas fracas que aumentam a necessidade urgente de os formuladores de políticas aumentarem o apoio ao setor.

As vendas de casas novas para as 100 maiores incorporadoras caíram cerca de um terço em junho e julho do ano passado, após um crescimento de dois dígitos no início do ano, disse Edward Chan, diretor da S&P Global Ratings. Com a maioria dos apartamentos na China esgotados antes da conclusão, as fracas vendas de casas novas provavelmente levarão a grandes problemas de fluxo de caixa para os desenvolvedores.

“Achamos que a situação provavelmente está piorando por causa do incidente no Country Garden”, disse Chan à CNBC em entrevista por telefone na quinta-feira. Ele acrescentou que não havia notado nenhuma melhora nas vendas de casas novas até agora.

Embora uma série de dados aponte para uma rápida desaceleração da economia, essa falta de melhora, juntamente com uma inadimplência iminente no Country Garden, está dificultando a captação de recursos para os incorporadores imobiliários.

Na noite de quinta-feira, nos Estados Unidos, a incorporadora imobiliária mais endividada do mundo, Evergrande, entrou com pedido de proteção contra falência, abalando a confiança dos investidores.

O aprofundamento da crise de confiança está aumentando a pressão sobre a segunda maior economia do mundo.

O setor imobiliário da China está cambaleando desde 2020, quando Pequim reprimiu os níveis de endividamento dos incorporadores imobiliários do continente.

Anos de crescimento explosivo levaram à construção de cidades fantasmas, à medida que a oferta superava a demanda, à medida que os desenvolvedores procuravam capitalizar o apetite pela casa própria e investir em imóveis.

Essas medidas, conhecidas como a política das “três linhas vermelhas” da China, referem-se a três condições específicas de balanço que os desenvolvedores devem cumprir se quiserem assumir mais dívidas.

As regras exigem que os desenvolvedores limitem suas dívidas em relação ao fluxo de caixa, ativos e níveis de capital da empresa, com o desenvolvedor Evergrande, carregado de dívidas, inadimplente pela primeira vez no final de 2021.

O JP Morgan disse em nota que uma inadimplência da Country Garden poderia adicionar US$ 9,9 bilhões à contagem global de inadimplência do mercado emergente no acumulado do ano, elevando o tamanho total da inadimplência do setor imobiliário da China para US$ 17 bilhões até agora em 2023. 15º.

O banco de investimento dos EUA espera que os imóveis chineses respondam por quase 40% de todos os volumes de inadimplência nos mercados emergentes em 2023.

Muitos dos problemas do Country Garden estão relacionados à sua enorme exposição a partes menos desenvolvidas da China, conhecidas como cidades de classe baixa. Cerca de 61% dos projetos são por empresa Relatório Anual 2022nessas cidades de nível inferior, onde a oferta de moradias supera a demanda.

“O desempenho de vendas da Country Garden foi desastroso”, disse Chan da S&P Global, observando que as vendas em junho e julho caíram cerca de 50% ano a ano.

As cidades de nível inferior começaram a ver as vendas enfraquecerem em maio, disse Chan, enquanto as cidades de nível superior começaram a ver as vendas se deteriorarem nos meses subsequentes.

Como resultado dos problemas do Country Garden, Chan disse que está “se tornando cada vez mais difícil” para o total de vendas imobiliárias da China atingir o status de núcleo S&P de 12 trilhões de yuans para 13 trilhões de yuans este ano.

“Em vez de uma forma de L, poderia ser uma escada descendente”, disse ele.

Chan disse que a emissão da Standard & Poor’s no setor imobiliário da China é de 11 trilhões de yuans em vendas este ano e 10 trilhões de yuans para 2024.

Isso ainda é aproximadamente metade do que as vendas do mercado imobiliário do país atingiram em seu pico em 2021 – em 18 trilhões de yuans, de acordo com números compartilhados por Chan.

Na reunião de revisão econômica do meio do ano em julho, os principais líderes da China prometeram “ajustar e melhorar as políticas oportunamente” para o setor imobiliário sitiado.

Até ao momento, não demonstraram claramente o seu plano de adaptação às “grandes alterações” na dinâmica de oferta e procura no mercado imobiliário.

“Os problemas de dívida do Country Garden e a incerteza sobre o apoio do governo estão alimentando uma ansiedade mais ampla no mercado imobiliário chinês”, escreveu Louise Law, economista-chefe da Oxford Economics, em nota datada de 11 de agosto.

Com o setor imobiliário da China se consolidando em meio à crise da dívida e do crédito, as incorporadoras estatais estão em melhor posição para crescer do que as incorporadoras não estatais.

As incorporadoras estatais viram as vendas de contratos crescerem 48% nos primeiros sete meses deste ano em comparação com o ano anterior, enquanto as incorporadoras não estatais viram as vendas caírem 19%, segundo dados do Natixis Corporate and Investment Banking.

Isso aumenta a capacidade dos desenvolvedores estatais de comprar terrenos dos governos locais, porque as fortes vendas de imóveis impulsionam o fluxo de caixa.

“Atualmente, 87% das compras de terras são vendidas [state-owned enterprises]Como você espera [privately owned enterprises] Para aumentar o crescimento? Gary Ng, economista-chefe da Natixis, em entrevista por telefone na terça-feira.

Os dados da Natixis mostraram que 87% das compras de terras em valor no ano até julho foram feitas por incorporadoras estatais, semelhante ao ano passado. Os dados mostraram que isso aumentou acentuadamente de 59% em 2021.

Ng espera que os desenvolvedores estatais tenham mais participação no mercado imobiliário chinês no futuro. Mas ele disse que, embora os desenvolvedores não estatais tenham tido problemas de alavancagem no passado, ter tantos desenvolvedores estatais no setor pode dificultar a previsão da demanda real.

No entanto, a demanda por moradia subjacente nas cidades de primeiro nível permanece bastante resiliente e inexplorada, e pode ser liberada assim que houver maior clareza nas políticas.

“Uma política oportuna para estabilizar a demanda e as vendas em cidades de alto nível será muito importante”, disse Chan, da S&P Global.

“Se isso puder ser alcançado com o tempo, a estabilização pode ser estendida às cidades de nível inferior. Mas isso levará mais tempo.”